DOŠLÍKOVÁ, N. Expertní přístup hodnocení památkově chráněných měšťanských domů [online]. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. 2022.

Posudek vedoucího

Vařechová, Martina

Cílem diplomové práce bylo provést hodnocení nemovité kulturní památky z hlediska jejího stavu a režimu památkové ochrany a navrhnout vhodné způsoby ocenění. K posouzení dané problematiky bylo provedeno ocenění konkrétního měšťanského domu v Olomouci. V teoretické části diplomové práce je zpracována dostatečná rešerše, náležitě citována použitá odborná literatura a popsány základní pojmy ve vztahu k historickým stavbám, zejména kapitola věnovaná památkové péči je zpracována přehledně a pečlivě. V práci je provedena analýza trhu, ve které je popsána historie a současnost města Olomouc a je analyzován a vyhodnocen vývoj cen orientovaný na měšťanské domy z historického centra města. V aplikační části je podrobně popsána historie a stavebně technický stav vybraného měšťanského domu a zpracováno jeho ocenění čtyřmi zvolenými metodami. Je provedeno ocenění podle platného oceňovacího předpisu, vypočtena věcná hodnota nemovité věci, proveden výpočet ceny porovnávacím přístupem a stanovena tržní hodnota výnosovou metodou ocenění. Pro výpočet nákladové hodnoty je určena hodnota pozemku porovnávacím způsobem a pro výpočet výnosové hodnoty je simulováno tržní nájemné. V adjustačních maticích v přímém porovnání jsou vhodně zvoleny koeficienty odlišnosti a jejich rozmezí a sestavené databáze prodejů bytových domů i pronájmů bytů jsou korektně vyhodnoceny. Hodnoty z adjustačních matic jsou ověřeny statistickým testem pro vyloučení extrémů. Výsledky řešení jsou prezentovány přehledně s vlastními komentáři vč. formulací, ne vždy zcela řádně podložených, vlastních závěrů. Cíle diplomové práce byly splněny. Autorka zvolila k řešení poměrně složité a náročné problematiky správný přístup, sledovala realitní trh a zpracovala obsáhlé databáze. Práci vypracovala dobře v rozsahu odpovídajícímu zadání.

Posudek oponenta

Cupal, Martin

První část práce se věnuje zdrojům, u základních pojmů je však vhodné a potřebné používat aktuální definice, např. kategorií hodnot. Tam ostatně měly být více zapojeny původní zdroje, zejména aktuální zahraniční oceňovací standardy. Zdroje jsou jinak v této části zvoleny vcelku vhodně, akorát chybí větší propojení mezi jednotlivými definicemi a statěmi z právních norem. Některé přejaté citace jsou jako celek nevhodně dlouhé, např. str. 25-26. Úplně nesouhlasím s definicí a rozborem nákladového přístupu na str. 32, jednak TH je technická hodnota, nikoliv technický stav, navíc technická hodnota je pouze doplněk fyzického opotřebení, ale co další možné nedostatky? Takto např. nelze postupovat při použití nákladového způsobu na indikaci tržní hodnoty. Podobně na str. 36 uváděný vzorec není obecný výpočet, naopak je speciální - musí být splněny specifické podmínky. Dále zisk se nerovná rozdílu příjmů a nákladů nýbrž výnosů a nákladů. U kontribuční metody se nejedná v principu o porovnávací nýbrž o příjmový přístup (sama zmiňujete užitek), není však pravda, že závisí pouze na odbornosti oceňovatele, naopak jediné možné použití je odvození z analýzy PDA, tedy tržní data. "Rekonciliace bývá často zaměněna za kontribuční metodu"? vůbec jsem se s tím nesetkal. Tedy v teoretické části byla řada i velkých nepřesností, ale vesměs argumentace použití oceňovacích postupů vzhledem k tématu práce určitý smysl dávaly. Analytická část práce je koncipována dobře, z hlediska analýzy trhu je pak lepší vyhodnocovat již "staré" stavby na trhu v rámci celkových cen, jednotkové zde obvykle nedávají dobrou tržní informaci. Práce obsahuje místy nepodložené a neprokázané výroky, např. "Zmíněná supraporta je jednoznačným faktorem zvyšující odhadovanou cenu vzhledem k její jedinečnosti.", ale i další. Výsledek administrativního ocenění je sice dle paragrafu pro nákladové ocenění, ale korigovaný výsledek je vždy již cena zjištěná (index PP). Na str. 68 je indikace nákladového způsobu, lze využít časovou cenu, avšak je třeba zohlednit i funkční a ekonomické nedostatky, což je pro centrum Olomouce a takový typ stavby zásadní korekce, která však v práci chybí už v teoretické části. Předpoklad HABU měl být zpracován formou analýzy, nikoliv pouze tvrzením o souladu s druhem využívání nem. Rekonciliace nemůže být správná minimálně proto, že je zde časová cena stavby, což však není nákladový výstup pro indikaci tržní hodnoty. Rekonciliace není nejvhodnější metoda pro daný případ, je to postup, který se provádí vždy, když se určuje tržní hodnota. Celkově lze práci hodnotit za úplnost vypracování na základní úrovni, avšak současně se v práci objevují zmíněné základní nedostatky a také nepodložená tvrzení ohledně tématu práce (tedy buď jsem závěr sám ověřil nebo ho přejímám od někoho a musím na něj odkázat - to však práce nenabídla). Práci tedy hodnotím jako celek stupněm E. S ohledem na cíl také nebyla moc rozpracována analýza a dokumentace skutečného technického stavu (tedy nad rámec běžných ocenění).

eVSKP id 127953