GÁBOVÁ, H. Oprava a modernizace třípokojového bytu v nájemním domě z roku 1933 [online]. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. 2022.

Posudek vedoucího

Hobst, Leonard

Posudek vedoucího práce Diplomová práce vychází z aktuálních problémů současnosti, kdy mnohé bytové nájemní domy, které vznikly v období 1. republiky a mají stáří cca 90 let, jsou stále obývány, ale v mnohých ohledech jejich nájemní byty již neodpovídají požadavkům dnešního života. I když v době jejich výstavby byly použity na tehdejší dobu nejmodernější materiály a postupy výstavby, bylo použito moderní technické vybavení (výtahy, ústřední vytápění, moderní vybavení společných prádelen, měřiče spotřeby teplé vody a měřiče spotřeby tepla) v současné době je toto technické vybavení již vlivem stáří nefunkční, nebo nesplňuje současné normy a předpisy. U nájemních bytů pak nevyhovuje ani dispoziční řešení, kdy „pokojíky pro služky“ jsou využívány jako hospodářské místnosti nebo skladovací komory. Na druhé straně se v 60. letech začaly rušit „společné prádelny“ a do koupelen bytů se začaly umisťovat automatické pračky, pro které bylo v koupelnách jen velmi málo místa. U bytů je nutno nahrazovat nevyhovující elektroinstalaci elektroinstalací novou, doplněnou datovými kabely a televizními anténami. Je nutno zavádět měřiče teplé a studené vody a vytápění s dálkovým odečtem. K moderním bytům též patří vestavěné trezory. Diplomová práce reaguje na většinu požadavků na moderní pojetí rekonstrukce bytů. Je zřejmé, že toto pojetí může být i alternativní a může vyjadřovat různý rozsah zásahu do dispozice a konstrukcí bytu. Diplomantka přistoupila k alternativě, kdy zvětšila koupelnu na úkor „kabinetu“ (pokoje pro služku). Je to diskutabilní pojetí, protože je na úkor nejen „kabinetu“, ale i komory na úklidové prostředky a spížní odvětrávané komory, které byly součástí zrušené verandy. Zvětšení koupelny se jeví jako logické, neboť v domě byla zrušena společná prádelna a do koupelen je nutno umístit automatické pračky. Jako alternativa je však ponechat „kabinet“ ve stávajícím stavu a udělat z něj „hospodářskou místnost“ s pračkou a dalšími „pomocnými provozy“ bytu. Nové řešení bytu je sice uvedeno v 3D zobrazení, ale chybí zde detaily a podrobně zakótované rozměry. Při posuzování „návratnosti investic“ je nutno brát v úvahu a rozpočítávat do nákladů, hrazených majitelem i dlouhodobé investice, jako je výměna výtahu po cca 20 letech, výměna otopné soustavy (je stále původní z roku 1932), výměna „páteřní elektroinstalace“ domu a dojde i na výměnu zateplení domu. Je nutno uvažovat i s legislativními nařízeními, které mají za cíl snižovat spotřeby energií. To bude dělat finančně daleko více, nežli oněch uváděných 6362,- Kč/rok. Při zvažování návratnosti investice by se nemělo uvažovat pouze s tím, za jak dlouho bude rekonstrukce uhrazena s novým nájemným (po rekonstrukci), ale se součtem rozdílů mezi starým a novým nájemným. Celkově se dá práce hodnotit jako praktická, její části se dají využít v praxi.

Posudek oponenta

Klika, Pavel

Studentka ve své práci splnila úkol a cíl uvedený v zadání. K práci mám však velké množství výhrad a u některých postupů bych navrhl jiné řešení. Práce dle mého názoru není dobře uspořádána a její srozumitelnost je tak výrazně snížena. Sloh i gramatika nejsou na dobré úrovni, jsou používány slangové výrazy, v diplomové práci není vhodné v textech používat obraty „tady bych udělala, toto bych navrhla“ nebo jako zdůvodnění použít věty „Jejich výměna momentálně není na pořadu dne“. V kapitole s popisem bytu jsou v textu již náznaky návrhu na úpravy, nikde však není kapitola, která by podrobně popsala návrh rekonstrukce. Taková kapitola by měla být také doplněna technickým výkresem rekonstrukce s kótami. V práci pak jsou v jednotlivých kapitolách stručně popsány prováděné stavební úpravy s celkovou výměrou, ta však nelze z ničeho ověřit. Náčrtek půdorysu bez kót je sice uveden na konci pojednání o rekonstrukci, ovšem místo efektních 3D návrhů bych uvítal technický výkres rekonstrukce. Vůbec nerozumím, proč je do rekonstrukce uvažováno s vyklízením bytu, když jsou to věci vlastníka nebo prodej některých věcí přes bazar, aniž by bylo specifikováno, co je tedy majetkem vlastníka domu a bude v bytě po odchodu nájemníka ponecháno, respektive nabídnuto k prodeji. V popisu oprav je také mimo jiné uvedeno, že se „všechny stěny omítnou“. V rozpočtu je uvedeno provedení perlinky do stěrky a vrchní štuk, to však není celá omítka! Strop v popisu není uveden vůbec a v rozpočtu je oprava do 10 % omítky. Obdobných nesrovnalostí lze nalézt v práci více. V kapitole návratnost investice se mi jeví výdaj 1 756 Kč za údržby a opravy malý, je třeba si uvědomit, že by se mělo jednat o náklad na celý dům rozpočítaný na byty, nikoliv pouze náklady na byt. Navíc by se mělo jednat o dlouhodobý průměr, tedy je nutné uvažovat i velké investice jako je nová střecha, zateplení, nový výtah a podobně, které jsou rozpočítány na dobu životnosti tohoto prvku. Navíc v této kapitole je zásadní nedostatek. Návratnost je počítána pouze na základě nového nájemného a ceny oprav bytu. To by však znamenalo, že byl byt před rekonstrukcí neobyvatelný a tedy nepronajmutelný. Návratnost je třeba počítat na základě rozdílu výnosu současného a budoucího nového. Vhodné by bylo také vyhodnotit, zda současné nájemné by nemohlo být vyšší i bez rekonstrukce. Jak je z textu zřejmé, i v současném stavu je byt pronajímán za nízké nájemné vypovídající o solidaritě vlastníka se životní situací současného nájemníka. Kapitola závěr je z velké části spíše popisem obsahu práce. K formálním náležitostem bych pak jen doporučil přesunout databáze pro porovnání i samotné porovnání do příloh práce. Také nevím, proč je uváděna příloha „Výpis z katastru nemovitostí“, který je jen náhledem do KN z webového rozhraní a další příloha „List vlastnictví“ je originálem výpisu z KN. Diplomovou práci i přes veškeré výhrady doporučuji k obhajobě.

eVSKP id 135635